起きる時間を寝る時に決める
みなさんご無沙汰しています。のそのそです。
のっけから当たり前のことを書きましたが、最近意識的にやったら効果のあったことです。
睡眠時間て6時間寝なきゃいけないとか7時間30分寝ないといけないとか色々言わせていると思います。
そんな中で4,5時間で済む人もいるわけじゃないですか。
これがなんとなく不思議かつ納得いかなかったので色々試してみました。
結果、寝る時に明日は7時に起きるから今からの6時間で最大限体を回復させる！と決意して寝ると、かなり深く眠れる気がします。
私これまでは結構たくさん寝たい人で、それこそ毎日8時間とか寝たいと思ってました。
でもこれを意識するようになったら気持ちの問題かもしれませんが今までより少ない睡眠時間で活動できるようになりました。
ほんの少しの意識の差かもされませんが、せっかく気付いたので書き留めておこうと思います。
それでは今日はこの辺で。
アウトプットすると頭の中が整理できるという話
みなさんこんにちは、のそのそのです。
今日は、「アウトプットすると頭の中が整理されるんじゃないか」という説を提唱したいと思います。
というのも、最近いろいろあって落ち込んでいたり自信を無くしていたりしたのですが、とある取材を受けて色々思っていることや考えていることを話しているうちに、
「あー自分てこんなこと考えてるんだな」とか「そんなこと思ってたのか！」とか気づきだったり再確認があったりで結構頭がすっきりしました。
と同時に、結構人間て自分が話している内容を自分でも真に受けているということなので、発言には気を付けないと自分自身も悪い影響を受ける可能性があるな、とも思いました。
例えば自信を失っているときにそのままの感情で「自分なんか全然だめです」みたいなことを繰り返し発言すると、本当に自分はそうなんだと思っちゃうな、と感じました。
なので、どんな時でも自分の発言がちゃんと自分の根っこにつながった自分の本心だったり原点だったりにつながっているかはよくよく確認しないとな、と思った次第です。
若干雑記帳的な内容になってしまいましたが、自分への祈りも込めての内容でした！
それでは今日はこの辺で～
業務効率化のコツ（電子契約について）
みなさんこんにちは、のそのそこと西之園洋佑です。
本日はずばり、電子契約について書いていこうと思います。
というのも、先日パートナー企業さんとの会話の中で、不動産会社の課題感として電子契約の導入と運用が引き続き懸案になっているところが多い、とのお話があったので触れていこうと思いました。
まずは簡単に、導入のメリットと課題について触れていきます。
【導入メリット】
・コスト削減（郵送代、印紙代、印刷製本に伴う人件費等）
・電子データで保存できる（紙の紛失リスクや劣化リスク等なくなる）
・IT重説なら移動に伴うコスト削減
・業務フロー・ワークフローが明確になる
【導入課題】
・業務フローの見直し・構築が必要
・既存のシステムとの連携が必要な場合がある
・効果の実感まで時間がかかる
商品的には以下のようなものが代表例です。
・クラウドサイン
・ドキュサイン
・freeeサイン
・GMOサイン
賃貸なら
・イタンジ電子契約君
・いえらぶ
などでしょうか。
機能的にはそんなに変わりませんが、システム間の連携性やワークフローの機能が異なるので、既存のシステムとの連動性を確認した上で、自社で実現したい要件が実装されているか確認したほうがいいです。
特に、システム間の連携は業務効率にモロ関わってきますので、必ず確認しましょう！
自分のところは何がいいのかな？とか
実際使った感じどうなの？とか
どれがいいのかわからん！
とかありましたら弊社のHPから聞いてくれたらお伝えしていきますので、
お気軽にお問合せください。
それでは今日はこの辺で。
業務効率化のコツ（電子契約について）
みなさんこんにちは、のそのそこと西之園洋佑です。
本日はずばり、電子契約について書いていこうと思います。
というのも、先日パートナー企業さんとの会話の中で、不動産会社の課題感として電子契約の導入と運用が引き続き懸案になっているところが多い、とのお話があったので触れていこうと思いました。
まずは簡単に、導入のメリットと課題について触れていきます。
【導入メリット】
・コスト削減（郵送代、印紙代、印刷製本に伴う人件費等）
・電子データで保存できる（紙の紛失リスクや劣化リスク等なくなる）
・IT重説なら移動に伴うコスト削減
・業務フロー・ワークフローが明確になる
【導入課題】
・業務フローの見直し・構築が必要
・既存のシステムとの連携が必要な場合がある
・効果の実感まで時間がかかる
商品的には以下のようなものが代表例です。
・クラウドサイン
・ドキュサイン
・freeeサイン
・GMOサイン
賃貸なら
・イタンジ電子契約君
・いえらぶ
などでしょうか。
機能的にはそんなに変わりませんが、システム間の連携性やワークフローの機能が異なるので、既存のシステムとの連動性を確認した上で、自社で実現したい要件が実装されているか確認したほうがいいです。
特に、システム間の連携は業務効率にモロ関わってきますので、必ず確認しましょう！
自分のところは何がいいのかな？とか
実際使った感じどうなの？とか
どれがいいのかわからん！
とかありましたら弊社のHPから聞いてくれたらお伝えしていきますので、
お気軽にお問合せください。
それでは今日はこの辺で。
業務効率化のコツ（システム間の連携）
皆さんこんばんは、のそのそです。
本日は、賃貸管理のコツシリーズ「システム間の連携」についてです。
前回までで、業務の明文化、作業フローを描くということをしてきました。
ここまでできれば人によっての品質の違いや作業内容の違いは出にくくなります。
それでも、人間がやる以上は抜け漏れやミスは当然おきますし非効率な部分はまだまだあります。
今日はその中でも結構目立って非効率かつ割と簡単に解決できる部分にフォーカスを当てていきます。
皆さんの中にはこんな作業に思い当たらないでしょうか。
・AシステムからBシステムに同じ内容を転記している
・エクセルの内容をシステムに入力している
・エクセルの内容をエクセルに転記している
これらってなぜか今でも結構残っていますが、作業する身としても結構しんどいですよね。
自分で打った内容にしろ人が打った内容にしろ、同じことをしてると作業の意味も分からなくなってきます。
これ、なくしていきましょう。
手段としては次のようなものが代表的です。
・システム間の連携オプションがないか確認する
・システム連携のカスタマイズをする
・RPAを利用する
・自動連係ツールやワークフローの自働化ツールを使う
（データスパイダー、ザピアー等）
などなど色々あります。
費用感や使い勝手も色々です。
常に同じ内容を何度も転記するのなら、絶対に自働化すべきです。
人間よりも早いし正確なのですから。
空いた時間で営業したりもっと他の部分を効率化したり、品質を上げる企画をしたりと付加価値のより高い仕事にシフトできます。
ぜひ検討してみてください。
不動産投資基礎の基礎①（条件と注意点）
みなさんこんにちは！のそのそです。
本日は不動産投資の本当に入門！基礎の基礎！の話からしていきたいなあ、と思います。
というのも、不動産管理の現場をやっていて肌で感じたのは、やり始めるまでのハードルが結構高いよな、ということと物件購入して運営して売却しての流れの中での注意点や方向性について、情報が多くて判断に迷うよな、というのを何とかしたいと思ったからです。
主に感じる問題点として、
・不動産投資のパターンが多くどういった物件や方向性が自分に合うのか判断できない
・不動産投資本などの情報が、特定の大家さんや企業の成功体験に終始しており自分で再現するのが必ずしも有効ではない
・そもそも実際の賃貸管理の現場に即した注意点が情報としてでてこない
などがあるかな、と感じています。
なので、このあたりを含めてこれから始める人や始めたばかりの人向けに、注意した方がいい点ややめた方がいいポイントをお伝えできれば。
①新築区分ワンルーム投資はやめた方がいい
年金や生命保険の代わりになる、という謳い文句できちんと利益の出ない物件を結構販売されているケースがあります。
減価償却等で節税効果を得られる、との説明を受けると思いますが、投資としてやる以上はきちんと利益を出す必要があります。
②旧耐震は避けた方がいい
築古で利回りが高いかもしれません。ただ、5年保有して長期譲渡しようとした際に出口（売却等で手放す）が描きにくいです。
それから、不動産投資を始めるなら押さえておいた方がいい条件をある程度お伝えします。これを押さえておかないとそもそも始められないケースがあります。
（サラリーマンの場合）
・年収800万
・金融資産（預貯金や証券等）1,000万円（3,000万円程度の物件購入の場合）
このラインが銀行から融資を受けて購入する場合には一つのハードルになってきます。
特に最近は年収はクリアしているけど金融資産が足りなくて購入できない、という非常に残念なケースによく出会います。
これらの注意点や条件をクリアしたうえで、私の思うおススメ物件も掲載しておきます。
・中古区分マンション（ファミリータイプ）のオーナーチェンジ
リスクをできるだけ減らしてスモールスタートして実績を作りたい場合におすすめです。関東県のターミナル駅で築10～20年程度のRCマンション3LDK利回り5～6％前後でオーナーチェンジの物件を探します。
ポイントは、空室になった際に居住用として販売した場合はいくらになるかです。
オーナーチェンジの区分の場合、投資用としては今の賃料と販売時利回りの関係で居住用として販売するよりもかなり安くなるケースがあります。
これを保有できればランニングである程度の利益を出しつつ退去時に販売益を得られる可能性があります。最悪自分で済むという選択肢も選び方によっては持てます。
・築古アパート
関東近郊で利回り10％前後、築22年を超えた物件でランニングの収益と減価償却を活用した税効果もしっかりとれます。
課題は空室リスクと修繕リスクがありますので、賃料や修繕見込み等信頼できる業者に事前に相談できる必要があります。
そもそも賃料査定間違っていたら利回りなんて絵に描いた餅なので。
さらに、築古で保有後に購入してくれる人がいない（出口がない）というリスクに備えて土地値（土地の評価額）が可能な限り物件価格に近いものを買えると、出口で土地として販売する道も見えてきます。
いずれにしまして、仕入れが大事ですのでこのあたりの相談ができる業者さんをまずは見つけて相談できる状況にしておくことが重要です。
結構巷の業者さんできちんと背景の知識やお客さんの状況にあった提案をできていないこともありますので要注意です。
もしそういった業者さんがいないけど不動産投資に興味がある、具体的に相談したい、自分の物件や検討物件について意見を聞きたい、等あれば以下までお気軽にご相談ください。（宅建業者ではありませんので販売は致しません）
それでは今日はこの辺で。
不動産自主管理のポイント
皆さんこんばんは、のそのそのです。
今日は賃貸不動産を自主管理する（管理会社に任せず自分で管理する）際のポイントについて考えてみたいと思います。
そもそもなぜこの内容で書こうと思ったかと言いますと。。。
ここからは賛否両論あろうかと思いますが。。。
それは、
「管理会社の費用を高いと思っているが、ノウハウや人脈がなく自身では管理できないと思うから。」
ではないかと思っています。
管理会社の費用が高いと思うのは、
①実施している内容の割に高い
②自分でやればもっと安い
と思っているからと理解しています。
なので、現場で業務をしていた経験から、このあたりの解説をすることで費用の割高感の内訳を理解してもらうのと、誤解を少しでも解消したい！ということがあります。
ちなみにざっくり言ってしまうと管理会社に任せるのは、
滞納も退去も修繕もクレームもトラブルもなければ高いです。
逆に、これらの事象が発生すればするほど任せられる仕事が増えるので安いです。
それでもなお自身で管理したい！という方も当然いらっしゃると思いますので、そういった方にも一助になるような内容にできればと思います。
とはいえ内容は多岐にわたるため、今回は全体像の説明から。
大まか賃貸管理業務の内容は以下の通りです。
・空室募集
・賃貸借契約締結
・賃貸借契約更新
・賃貸借契約解約
・退去立会
・原状回復
・入居中修繕
・騒音・マナー等モラルクレーム対応
・家賃入金処理
・日常清掃・定期清掃
・消防点検等各種点検
・督促
他にも外壁塗装や警察対応等イレギュラーなものを上げればきりがないですが、ほぼ必ず発生する業務としては以上かと思います。
この中でもオーナーの自主管理を妨げる要因は以下4つかと思います。
①募集活動
→仲介してくれる不動産業者を選定し依頼、客付けしてもらえるようマネージメントしなくてはならない
②契約・更新・解約
→トラブルを避けるための賃貸借契約書の作成や、契約書に則った更新・解約手続きを実施しなくてはならない
③原状回復・修繕工事・各種点検
→品質と価格の担保された業者を選定して関係を築かなくてはならない
④モラルクレーム・督促
→お行儀のよろしくない入居者の対応を自身でしなくてはならない
これらが心理的・時間的にオーナーの負担になっており自身で管理することを妨げています。
この中でも特に、仲介業者・工事業者は人脈もしくは選定する術がなければ自身の努力ではどうにもならない部分があります。
次回以降、これらの問題含めた自主管理に必要な業務とノウハウについてご共有したいと思います。
それでは本日はこの辺で。
