不動産投資基礎の基礎①（条件と注意点）

みなさんこんにちは！のそのそです。

本日は不動産投資の本当に入門！基礎の基礎！の話からしていきたいなあ、と思います。

というのも、不動産管理の現場をやっていて肌で感じたのは、やり始めるまでのハードルが結構高いよな、ということと物件購入して運営して売却しての流れの中での注意点や方向性について、情報が多くて判断に迷うよな、というのを何とかしたいと思ったからです。

主に感じる問題点として、

・不動産投資のパターンが多くどういった物件や方向性が自分に合うのか判断できない

・不動産投資本などの情報が、特定の大家さんや企業の成功体験に終始しており自分で再現するのが必ずしも有効ではない

・そもそも実際の賃貸管理の現場に即した注意点が情報としてでてこない

などがあるかな、と感じています。

なので、このあたりを含めてこれから始める人や始めたばかりの人向けに、注意した方がいい点ややめた方がいいポイントをお伝えできれば。

①新築区分ワンルーム投資はやめた方がいい

年金や生命保険の代わりになる、という謳い文句できちんと利益の出ない物件を結構販売されているケースがあります。

減価償却等で節税効果を得られる、との説明を受けると思いますが、投資としてやる以上はきちんと利益を出す必要があります。

②旧耐震は避けた方がいい

築古で利回りが高いかもしれません。ただ、5年保有して長期譲渡しようとした際に出口（売却等で手放す）が描きにくいです。

それから、不動産投資を始めるなら押さえておいた方がいい条件をある程度お伝えします。これを押さえておかないとそもそも始められないケースがあります。

（サラリーマンの場合）

・年収800万

・金融資産（預貯金や証券等）1,000万円（3,000万円程度の物件購入の場合）

このラインが銀行から融資を受けて購入する場合には一つのハードルになってきます。

特に最近は年収はクリアしているけど金融資産が足りなくて購入できない、という非常に残念なケースによく出会います。

これらの注意点や条件をクリアしたうえで、私の思うおススメ物件も掲載しておきます。

・中古区分マンション（ファミリータイプ）のオーナーチェンジ

リスクをできるだけ減らしてスモールスタートして実績を作りたい場合におすすめです。関東県のターミナル駅で築10～20年程度のRCマンション3LDK利回り5～6％前後でオーナーチェンジの物件を探します。

ポイントは、空室になった際に居住用として販売した場合はいくらになるかです。

オーナーチェンジの区分の場合、投資用としては今の賃料と販売時利回りの関係で居住用として販売するよりもかなり安くなるケースがあります。

これを保有できればランニングである程度の利益を出しつつ退去時に販売益を得られる可能性があります。最悪自分で済むという選択肢も選び方によっては持てます。

・築古アパート

関東近郊で利回り10％前後、築22年を超えた物件でランニングの収益と減価償却を活用した税効果もしっかりとれます。

課題は空室リスクと修繕リスクがありますので、賃料や修繕見込み等信頼できる業者に事前に相談できる必要があります。

そもそも賃料査定間違っていたら利回りなんて絵に描いた餅なので。

さらに、築古で保有後に購入してくれる人がいない（出口がない）というリスクに備えて土地値（土地の評価額）が可能な限り物件価格に近いものを買えると、出口で土地として販売する道も見えてきます。

いずれにしまして、仕入れが大事ですのでこのあたりの相談ができる業者さんをまずは見つけて相談できる状況にしておくことが重要です。

結構巷の業者さんできちんと背景の知識やお客さんの状況にあった提案をできていないこともありますので要注意です。

もしそういった業者さんがいないけど不動産投資に興味がある、具体的に相談したい、自分の物件や検討物件について意見を聞きたい、等あれば以下までお気軽にご相談ください。（宅建業者ではありませんので販売は致しません）

それでは今日はこの辺で。